Los 7 peores errores que puedes cometer al invertir en préstamos hipotecarios

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Los préstamos hipotecarios te ofrecen la mejor relación rentabilidad / riesgo del mercado. No obstante, para poder disfrutar de su elevada rentabilidad sin tener que asumir apenas riesgo debes ser capaz de hacer las cosas bien.

Para hacer las cosas bien no necesitas ser un mago de la inversión, ni tampoco tener un don extraordinario fuera de lo común. En realidad, sólo necesitas evitar grandes errores. Por este motivo, hoy queremos contarte cuáles son los 7 peores errores que puedes cometer al invertir en préstamos hipotecarios para que puedas evitarlos desde un principio.

Antes de empezar con el primero de ellos, queremos aclarar que el orden con el que te los presentamos no tiene nada que ver con su importancia. Todos y cada uno de ellos pueden tener consecuencias muy negativas para tu cartera de inversión en préstamos hipotecarios, de manera que te recomendamos tratar de evitar todos y cada uno de ellos a toda costa.

Error nº1: Aceptar cualquier inmueble como garantía para tu préstamo

Este es un error muy común entre los inversores en préstamos hipotecarios. Muchos piensan que cualquier inmueble les sirve para garantizar su préstamo en todo momento. Sin embargo, esto no es así, ya que para que un inmueble represente realmente una garantía debe cumplir una serie de requisitos que permitan clasificarlo como un inmueble de calidad.

Sólo los inmuebles de calidad son una garantía real para tus inversiones en préstamos hipotecarios. Clic para tuitear

Por ejemplo, debe tratarse de un inmueble cuyo precio de mercado en caso de querer venderlo sea razonable respecto al importe del préstamo que concedes como inversor. Para que puedas hacerte una idea de lo que esto significa, en Silex Gestión únicamente proponemos a nuestros inversores operaciones que representen como máximo el 40% del precio de mercado real del inmueble que actúa como garantía.

Esto significa que si el inmueble tiene un precio de mercado de 150.000€, el préstamo al que garantizará podrá ser como máximo de 60.000€ (el 40% de los 150.000€). De esta manera como inversor puedes estar tranquilo de que, en el supuesto extremo de empezar un proceso judicial de ejecución hipotecaria en caso de impago grave, tendrás un margen margen con el precio de venta para recuperar tu inversión, los intereses pactados, los intereses de demora y los gastos del proceso judicial de ejecución hipotecaria que te correspondan.

Además de tener un precio de mercado razonable respecto al préstamo concedido, el inmueble que actúa como garantía debe estar situado en una zona con demanda en una población relativamente grande. De esta manera te aseguras de que en el caso extremo de tener que venderlo, habrá suficientes compradores potenciales entre los que vendérselo al precio de mercado adecuado.

En Silex Gestión, gracias a la larga experiencia acumulada durante más de 20 años, sabemos qué características deben tener los inmuebles para garantizar de forma sólida y segura tus préstamos y cuáles son las zonas del territorio español en las que encontrar esos inmuebles de calidad.

Error nº2: No filtrar las solicitudes de crédito

Este es otro error típico al invertir en préstamos hipotecarios, muy similar al anterior. En este caso el peligro está en no filtrar adecuadamente las solicitudes de crédito que te llegan. Y con no filtrarlas adecuadamente nos referimos sobretodo a no tener en cuenta si la persona que solicita el préstamo podrá devolvértelo.

En el caso de las operaciones a cuotas es muy importante que te fijes en los ingresos de la persona a quien le vas a prestar tu dinero. Piensa que en una operación de este tipo vas a prestar dinero con un vencimiento a varios años a cambio de una cuota mensual de intereses y devolución del principal.

Esto significa que durante mucho tiempo esa persona tendrá que pagarte mensualmente tu cuota. Y aunque tu préstamo y tus intereses estén completamente garantizados por un inmueble de calidad, querrás reducir al mínimo las probabilidades de sufrir retrasos en los pagos.

Por lo tanto, debes asegurarte de que esa persona tiene los medios económicos suficientes para hacer frente a los pagos sin problemas. Para ello uno de los mejores indicadores que tienes a tu disposición es, sin ninguna duda, su nivel de ingresos. En este sentido, te interesará prestar dinero a personas que tengan ingresos estables y lo más elevados posible, como buenos salarios y pensiones elevadas.

En el caso de operaciones sin cuotas (a amortizar completamente al vencimiento como es el caso de la financiación de la venta de una vivienda), la calidad del inmueble que actúa como garantía cobra especial relevancia. Recuerda que en estos casos esa persona no te pagará ninguna cuota, sino que te devolverá tu inversión más los intereses acordados con los ingresos que consiga al vender su propiedad.

Por lo tanto, su nivel de ingresos no es tan importante como en el caso de una operación a cuotas, ya que si el inmueble que garantiza la operación es suficientemente bueno, te aseguras que esa persona podrá cumplir con sus obligaciones en cuanto consiga venderlo.

Así que ya lo sabes, recuerda filtrar todas y cada una de las solicitudes de crédito que te lleguen para asegurarte de que quienes lo solicitan tienen los medios suficientes para devolverte tu dinero. Esta es la razón por la que en Silex Gestión tenemos un Equipo de Analistas de Riesgos dedicado exclusivamente a analizar, una por una, las docenas de solicitudes que nos llegan a diario.

Error nº3: Elegir una empresa intermediaria depositaria de tu dinero

Para un inversor particular es casi imposible conseguir un flujo de solicitudes lo suficientemente elevado para garantizar, una vez filtradas adecuadamente (recuerda no cometer los errores nº1 y nº2), el volumen necesario de ellas para colocar todo tu dinero, especialmente si mueves cantidades significativas.

Por este motivo lo más habitual y viable es acudir a una empresa que actúe como intermediaria y se encargue de poner en contacto inversores que quieren poner su dinero a trabajar y clientes que necesitan liquidez. Pues bien, desde el punto de vista de la titularidad del dinero, te encontrarás con dos tipos de empresas: las depositarias y las no depositarias.

Las empresas depositarias son las que invierten el dinero de sus inversores de forma conjunta, a nombre de la empresa. En la práctica actúan como un fondo de inversión, con lo cuál tú les entregas tu dinero y ellas lo gestionan como consideren y lo invierten a su nombre. Y, cuando lo creen conveniente, te transfieren los beneficios que te corresponden.

No te recomendamos de ninguna manera invertir a través de una empresa que sea depositaria, ya que pierdes control sobre tu dinero. En primer lugar, no sabrás exactamente en qué operaciones invierten tu capital, ni si el cliente paga religiosamente o incurre en un impago.

Tampoco sabrás con claridad qué rentabilidad consiguen por tu dinero, ya que puede que sea mayor que la que te paguen a ti. Además, en caso de quiebra de la empresa puedes perder tu dinero, ya que está en una cuenta a su nombre.

Por todos estos motivos, te recomendamos invertir a través del otro tipo de empresas intermediarias: las no depositarias de tu dinero. Estas empresas, entre las cuales se encuentra Silex Gestión, actúan como meras intermediarias para poner en contacto inversores y clientes que necesitan liquidez. Si inviertes a través de ellas tu dinero estará siempre a tu nombre, por lo que este pasará directamente de tus manos a las del cliente, y viceversa.

De esta manera conocerás exactamente qué rentabilidad consigues con cada operación, cuando te toca cobrar cada cuota y a qué importe asciende, cuando se produce un impago y, en caso de quiebra de la empresa, no te repercutirá en absoluto. Así que ya lo sabes, haz tus inversiones en préstamos hipotecarios a través de una empresa no depositaria de tu dinero, como Silex Gestión.

Error nº4: No documentar tus operaciones de la forma adecuada y ante notario

Este es un error que, aunque puede parecer menos común, todavía a día de hoy lo cometen muchos inversores, especialmente los inexpertos que no quieren ningún intermediario y se documentan ellos mismos las operaciones.

Para aprovechar las garantías que te ofrece el hecho de invertir en préstamos hipotecarios, todas y cada una de tus operaciones debe estar correctamente documentada y firmada ante notario para otorgarle la máxima validez legal. Y es que de nada te servirá disponer del mejor inmueble como garantía y luego, en caso de impago grave, legalmente no tienes ningún derecho en un proceso judicial de ejecución hipotecaria.

Todas tus inversiones en préstamos hipotecarios deben estar bien documentadas y firmadas ante notario. Clic para tuitear

Por este motivo, si quieres evitar este tipo de errores te recomendamos invertir a través de una empresa intermediaria (recuerda, no depositaria) que se encargue de documentar tus operaciones de manera correcta y totalmente transparente desde el punto de vista legal.

En Silex Gestión nos encargamos de redactar y documentar todas las operaciones que ofrecemos a nuestros inversores para que estos solo tengan que preocuparse de firmarlas ante el notario.

Error nº5: No inscribir tus operaciones en el Registro de la Propiedad

Documentar la operación de forma adecuada y ante notario es solo una parte del proceso para conseguir la seguridad legal suficiente que garantice en todo momento tu inversión. La otra parte consiste en inscribir la operación en el Registro de la Propiedad pertinente, esto es, el de la ciudad en la que se encuentre el inmueble que actúe como garantía.

Si no inscribes la operación tendrás un documento legal que te acreditará como beneficiario de un préstamo, pero no estará legalmente respaldado por ninguna propiedad inmobiliaria en caso de impago por parte del cliente. Es decir, podrás reclamar el dinero, pero sin ninguna garantía legal respecto al inmueble.

Por este motivo es fundamental que, una vez salgas del notario, vayas a inscribir la operación al Registro de la Propiedad pertinente, de forma que aparezcas también como el beneficiario legal de la hipoteca ligada a ese inmueble. De esta manera, en caso de impago, podrás pedir al juez que inicie los trámites de la ejecución hipotecaria.

Como no podía ser de otra manera, en Silex Gestión nos ocupamos también de la correspondiente inscripción de la operación en el Registro de la Propiedad pertinente, una vez esta se ha firmado ante notario.

Error nº6: No cubrir los posibles impagos con intereses de demora

Este es otro error típico de los inversores inexpertos y que en Silex Gestión nos aseguramos de no cometer en ninguna de las operaciones que ofrecemos a nuestros inversores. Y es que no nos conformamos con disponer de un inmueble de calidad que garantice la operación ni con unos ingresos elevados por parte del cliente que recibe el dinero: añadimos, además, los intereses de demora que marca la Ley en el caso de impago.

Los intereses de demora son los intereses que se devengan cuando se produce un impago, por ejemplo cuando llega la fecha de vencimiento del préstamo y el cliente no lo devuelve. En este caso el préstamo no sólo sigue devengando intereses (que se traducen en más beneficios para el inversor) durante el tiempo que se retrase el pago, sino que además son fijados a un tipo superior al pactado inicialmente para los intereses normales.

Dicho en otras palabras, los intereses de demora actúan como una penalización por el impago. Por este motivo, es muy importante incluirlos al documentar legalmente la operación desde el principio, ya que para el inversor representan una garantía adicional y una fuente de ingresos adicional en el caso de impago.

Error nº7: Ponerte nervioso frente al primer impago

La inversión en préstamos hipotecarios implica asumir una pequeña tasa de impagados. Cuanto mejores sean los filtros aplicados a las solicitudes, mayor sea la calidad de los inmuebles que actúan como garantía y mejor estructuradas estén las operaciones, menores serán los impagos.

Pero debes entender que estos forman parte de la naturaleza de este tipo de inversión, por lo que tarde o temprano te encontrarás con un impagado. Y, cuando llegue el momento, debes evitar el error de ponerte nervioso. Para ello es fundamental invertir a través de una empresa intermediaria (de nuevo, recuerda que no sea depositaria) que se encargue de gestionar el impago con el cliente.

Esto te será de gran ayuda para evitar posibles tensiones y confrontaciones con el cliente, además de disponer de un equipo de negociadores expertos a tu servicio que aumenten las posibilidades de resolver el impago de forma rápida y sin mayores dolores de cabeza.

En este sentido, y para asegurarnos de que no te pones nervioso, te contamos cómo afrontar, paso a paso, el primer impago en tus inversiones hipotecarias.

Conclusión

Recuerda que para tener éxito al invertir en préstamos hipotecarios no necesitas ser un genio ni estar por encima de la media, sino simplemente evitar grandes errores y evitar correr grandes riesgos. Hoy hemos querido repasar estos errores para que no los cometas. A modo de recordatorio, estos son:

  1. Aceptar cualquier inmueble como garantía para tu préstamo
  2. No filtrar las solicitudes de crédito
  3. Elegir una empresa intermediaria depositaria de tu dinero
  4. No documentar tus operaciones de la forma adecuada y ante notario
  5. No inscribir tus operaciones en el Registro de la Propiedad
  6. No cubrir los posibles impagos con intereses de demora
  7. Ponerte nervioso frente al primer impago

Si quieres asegurar completamente tus operaciones hipotecarias y no correr ningún riesgo innecesario, en Silex Gestión somos expertos en ofrecerte operaciones perfectamente diseñadas, documentadas ante notario. Además, nos encargamos de inscribirlas en el Registro de la Propiedad y de gestionar posibles impagos sin ningún coste para ti. ¡Ah!, y nos somos depositarios de tu dinero.

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